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2017年第三季度保定房地产市场分析报告

编辑:小豹子/2018-07-06 23:53

  

  前言:

  2017年第三季度,全国房地产市场调控进一步加强,除限购限贷不断升级外,限售城市不断扩围。中央对房地产市场监管加强,加强金融监管,严查房贷违规现象,加快建立房地产长效机制,发展住房租赁市场,加强产权管理,规范不动产登记,完善土地市场建设。河北省紧跟中央步伐,对房地产开发商行为进行明确规定,并开展“清违”专项行动,鼓励既有住宅加装电梯。石家庄发布限售政策。雄安新区加强了对房地产市场的监管。保定徐水区挂牌“双限双竞”地块。市发改委曝光了市内限制开发区域和禁止开发区域。在秋冬大气污染整治的高压背景下,保定高新区率先发布“停工令”,其他区也相继停工。

  2017年第三季度,保定市(包括主城区和新三区)共成功出让48宗地块,出让总面积2176408.7平方米,约合3264.61亩,共吸金55.6269亿元。其中,主城区成功出让4宗地块,共约292亩;徐水区成功出让35宗地块,共约2762亩;满城区成功出让9宗地块,共约211亩。征地方面,保定市国土资源局共发布了74则征地公告,征地面积共计215.6483公顷,约合3235亩,征地面积与第二季度相比增长近100%。其中竞秀区征地近560亩;莲池区征地近48亩;徐水区征地面积最大,约合1706亩;满城区征地约920亩;清苑区无征地公告。

  2017年第三季度,改善型刚性需求消费者依旧是保定房地产市场的主导力量;新房是保定购房者的首选;房价直接打折的促销方式最受购房者欢迎;小高层、高层和多层商品住房仍最受关注;价格要素为影响消费者购房的首要因素,周边环境在购房者选房时的占比因素明显上升;保定主城区仍最受购房者青睐;处于迷茫阶段、对房地产未来走势不明确的受访者占比增多;多数受访者认为下阶段楼市政策将继续收紧,同时成交量会降低。综合调查情况来看,保定购房者的购买力在第三季度有所降低。

  《2017年第三季度保定房地产市场分析报告》的推出,旨在介绍2017年第三季度保定房地产市场的整体运行情况,总结市场主要表现特征,对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析,为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

  一、市场篇

  1.第三季度保定主城区楼盘预售情况:下发22个预售证 凤凰彩票欢迎你(5557713.com) 21项目获得

  据搜狐焦点网保定站监测保定房地产交易中心网数据显示,2017年第三季度保定下发22个预售许可证,共有21个项目获得,分别为红山庄园二期工程、假日云鼎中心、万和城B区办公楼、嘉禾·直隶新城文苑、国宅华府东院、正兴鑫苑住宅楼、城市印象、彤园商务中心、万和春天住区、亢龙·朗峯、裕东公寓、风帆家园、荣联·天下城Ⅱ区、溪杉樾、维多利亚上院、裕丰家园三期二区、保定亨佰丽创艺生活城、清山公爵城、嘉德国际、裕丰家园新区东区、科华·锦东茗郡。【数据如图 1-1所示】

  

  数据显示,2017年第三季度预售总面积755465.84平方米,环比第二季度平方米501495.4涨幅近51%。三季度,预售总套数为8361套。竞秀区获得9个项目获证凤凰彩票娱乐平台(5557713.com),莲池区获得12个项目获证。

  2017年第三季度,保定主城区下发的预售许可证数量减少,但入市总面积增加,楼市传统“金九银十”旺季有温热趋势。

  二、政策篇

  1.2017年第三季度全国房地产相关政策

  ①调控升级,二线城市限售扩大

  8月10日,沈阳限售,兰州、西安限购限贷升级。

  9月22日~9月25日,西安、南宁、长沙、贵阳、武汉限购或限购升级,石家庄、重庆、南昌限售。

  ②加强金融监管,严查房贷违规现象

  7月4日,中国人民银行发布《中国金融稳定报告(2017)》指出,要实施好稳健中性的货币政策。

  9月8日,中国人民银行营业管理部、北京市银监局联合印发《北京市人监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场检查的通知》,开展对个人经营性贷款和个人消费贷款的自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

  ③加快建立房地产长效机制,发展住房租赁市场

  7月24日,中共中央政治局召开会议,提出要稳定房地产市场,坚持政策稳定性连续性,加快建立长效机制。

  7月20日,住房城乡建设部、国家发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场,同时选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市开展首批试点。

  8月28日,国土部、住房和城乡建设部对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,选定第一批在北京、上海、沈阳、杭州、南京、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  ④加强产权管理,规范不动产登记

  9月20日,北京市住房和城乡建设委员会联合三部委发布《北京市产权住房管理暂行办法》,北京共有产权住房管理条例正式落地。

  9月20日,国土部、住建部联合发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》,针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题,要求不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合,防止小产权房通过不动产登记合法化。

  ⑤完善土地市场建设

  9月26日,《河北省人民政府办公厅关于保障土地供给促进固定资产投资的意见》出台,明确指出将城中村、棚户区、老城区、老工业区等纳入再开发范围;除房地产外,各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合的方式使用土地等。

  2.2017年第三季度保定房地产相关政策

  自6月份,雄安新区印发并实施了《关于加强房屋租赁市场管理工作的实施意见》,挂牌成立了房屋租赁信息服务中心,强化房屋租赁市场服务监管。

  7月31日,保定徐水区发布4则土地出让公告,共17宗地块挂牌出让,总面积约1581亩,涉及住宅用地13宗,商服用地3宗,文体娱乐用地1宗。其中两则公告显示:按照区政府《关于对国有建设用地使用权(房地产项目)挂牌出让实行“双限双竞”的实施办法》(徐政办【2017】78号)执行。

  7月28日,河北省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过了《河北省消费者权益保护条例》明确要求,开发商应对每套商品房进行明码标价。

  8月7日,保定市发展和改革委员会网站发布了《保定市主体功能区负面清单》,曝光了保定市内限制开发区域和禁止开发区域。

  8月,河北省委、省政府办公厅印发工作方案,提出在全省开展清理违法占地专项行动,要求各地在12月15日前,实现违法占用耕地“清零”目标,对2017年新发生的违法占地,实行“零容忍”,确保“零增长”。

  8月29日,河北省住房和城乡建设厅发布了“《关于进一步推动我省既有住宅加装电梯的指导意见(征求意见稿)》征求意见”,鼓励具有条件的既有住宅加装电梯。

  9月4日,《保定市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》及配套文件制定。

  9月15日,保定国家高新区住房和城乡建设局发布通知,为落实《高新区环境保护督查整改攻坚风暴行动实施方案》,要求停止不达标建筑工程项目的施工。

  三、土地篇

  1、第三季度保定主城区及新三区土地成交情况:全市共48宗地成功出让 总面积近3264.61亩

  摘 要:2017年第三季度,保定市(包括主城区和新三区)共成功出让48宗地块,出让总面积2176408.7平方米,约合3264.61亩,共吸金55.6269亿元。其中,主城区成功出让4宗地块,共约292亩;徐水区成功出让35宗地块,共约2762亩;满城区成功出让9宗地块,共约211亩。

  

  1.1主城区:

  2宗多家竞拍地块最终成交 030双限地块已面市销售

  第三季度,保定主城区并无土地挂牌,2017-027号,2017-030号两宗遗留地块成功出让。最受关注的2017-030地块,经过八家房企(阳泉天峰、世通盛祥、河北保利、保定中翔、恒祥、碧桂园、隆基泰和、华润置地)竞价,最终由隆基泰和以165594万元的成交价竞得。如今,该地块建设项目万和春天住区已经成功获得预售许可证,正式面市销售。

  2017-027号地块最初有海隆地产与伟中金沃两家房企竞拍,最终由保定市海隆房地产开发有限公司竞得,成交价为3935万元。地块位于向阳大街西、天鹅路南约160米,为蓝筹国际项目补证。

  

  1.2 满城区:

  9宗地块成交,均为住宅用地且多为项目补证

  第三季度,满城区成功出让9宗地块,均为住宅用地,总面积140374.65㎡,约合210.56亩,成交总价为55648万元。这一季度中,满城多项目拿地补证成功,包括兰汀凤凰彩票网(5557713.com)竹溪、溪水兰湾、祥和御景以及秀兰花漫里等。

  

  1.3徐水区

  35宗地块成功出让 含13宗住宅用地2宗商服用地

  第三季度,徐水区共成功出让地块35宗,共约2762亩,在五区中占比最大。其中,住宅用地13宗,商服用地3宗,工业用地15宗,公共设施用地2宗,文体娱乐用地1宗,医卫慈善用地1宗。住宅用地中,包含12宗“双限双竞”地块,涉及面积约合1358亩。本批次“双限”地块,最高房屋销售价格(均价)不得超过8000元/平米。

  本季度商住地块集中出让,徐水本土房企大获全胜,巨力集团揽地7宗,掷金136916万元;天行健集团摘地2宗;另外,晟凯郡、上拓、鼎居也各有斩获;本次土拍中,卓正地产斩获3宗地,掷金60566万元;博创地产、祥达地产也各拿一地。在保定主城区土地供应收缩、优质土地资源稀缺的情况下,品牌房企向主城区周边四溢的现象正在逐渐发生。

  

  2、第三季度保定市征地情况:征地74则 共3235亩

  2017 年第三季度,保定市凤凰彩票欢迎你(5557713.com)国土资源局共发布了74则征地公告,征地面积共计215.6483公顷,约合3235亩,征地面积与第二季度相比增长近100%。其中竞秀区征地近560亩;莲池区征地近48亩;徐水区征地面积最大,约合1706亩;满城区征地约920亩;清苑区无征地公告。

  

  竞秀区征地区域涉及大马坊乡大马坊村、花庄村、张庄村、周庄村,以及颉庄乡康庄村,征地总面积560亩。征地用途主要为交通运输与工矿仓储用地,其中颉庄乡康庄村征地用于大唐保定热电厂九期1X35万千瓦扩建工程建设项目。区片标准价最高为214.95万元/公顷。

  

  莲池区征地区域涉及韩庄乡留守坟村,杨庄乡大阳东街村。留守坟村征地逾15亩,用途为住宅用地,或为城中村改在项目。杨庄乡大阳东街村征地用途为公共管理与公共服务、交通运输用地。

  

  满城征地区域涉及满城镇、贤台乡、南韩村镇以及大册营镇等乡镇,征地总面积约合920亩。征地用途有住宅用地、交通运输用地、工矿仓储用地等,其中住宅用地征用497亩,占比最大。

  

  徐水区征地区域涉及安肃镇、大王店镇、遂城镇等乡镇,该区征地总面积约合1706亩,在五区中占比最大。征地用途有工业用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地、工矿仓储用地以及1宗住宅用地。其中,交通运输用地征用面积最大,共约676亩。

  

  四、消费者调查篇

  提要:2017年第三季度,改善型刚性需求消费者依旧是保定房地产市场的主导力量;新房是保定购房者的首选;房价直接打折的促销方式最受购房者欢迎;小高层、高层和多层商品住房仍最受关注;价格要素为影响消费者购房的首要因素,周边环境在购房者选房时的占比因素明显上升;保定主城区仍最受购房者青睐;处于迷茫阶段、对房地产未来走势不明确的受访者占比增多;多数受访者认为下阶段楼市政策将继续收紧,同时成交量会降低。综合调查情况来看,保定购房者的购买力在第三季度有所降低。

  1.消费者的购房目的:改善型住房需求为主要动力

  提要:改善型刚性需求消费者即已经拥有住房,但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群,这部分人群表现活跃,超越解决基本居住需求的首次购房消费者,2017年第三季度依旧为保定房地产市场的主导力量。

  1.1消费者拥有房产情况:拥有三套住房以上的购房者占比减少

  图 4-1反映了2017年第三季度保定消费者拥有房产状况。其中,在受访者中没有房产的人员占比27%,该部分人群主要是刚性需求消费者;48%的受访者拥有一套住房,该部分人群购房主要是用于改善居住环境;拥有两套住房的受访者占比18%,其中三套住房拥有者占比7%,比二季度下降1%,搜狐焦点网预测,该部分人群购买住房大多用于投资升值,随着三季度保定楼市调控持续,对短线投资人群有一定打压,三套住房拥有者占比将持续减少。

  

  搜狐焦点网分析认为,已经拥有一套住房,购房目的主要是改善居住条件的受访者所占比重最大,占比48%,拥有两套及两套以上住房的受访者共占比25%,无住房受访者占比27%,可见保定购房者中,真正无住房的刚性需求占市场需求的27%,其余73%的消费者已经拥有住房,多为改善型及投资型需求。

  1.2 消费者的购房目的:改善居住条件

  

  图 4-2反映了2017年第三季度保定消费者购房目的的分布状况。其中,55%受访者购房的主要目的是用于改善居住条件,在调查中所占比重最大,占据市场的主导地位;28%的受访者购房是为了解决基本居住问题;出租获长期回报占9%,短期倒手赚取差价占8%,开发企业可以此项数据作为参考做出相应调整,提供更适合市场需求的产品。

  调查显示,保定购房者的购房目的与受访者拥有房产情况相一致,以改善居住条件及解决基本居住问题为主。相比二季度,通过出租获长期回报和短期到手差价而获得投资回报的购房者占比减少,分析认为,三季度楼市调控政策持续收紧,导致部分投资购房者投资意愿减退。

  2.消费者的购房需求:一手房是首选 房价直接打折最受欢迎

  提要:2017年第三季度保定购房者首选一手房,选择一手房源的购房者比重较多。保定购房者对于开发企业推出的促销方式态度分化明显,房价直接打折是大多数购房者倾向的促销方式,其他促销方式吸引力极小。

  2.1消费者购房首选房源:新房更受青睐

  图4-3反应了2017年三季度保定购房者在购房时首选的房源类型情况。其中,61%的购房者表示购房时首选一手房源;13%的购房者表示愿意购买二手房源,另有26%的购房者表示两种房源均可。

  

  观察图表可得,保定购房者中六成购房者倾向于新房,倾向于购买二手房的购房者占比较小。分析原因得出,第一,新商品房无论是社区、户型设计、楼层等均强于二手房,因此计划购置新房的购房者较多;第二,二手房房源选择余地较小,且过户等手续繁琐,更名费价格较高等原因,因此选择二手房购房者所占比重较小。不过,随着购房政策的收紧,以及房价的居高不下,对于一手房和二手房的选择,越来越多购房者表示无所谓,而是更注重性价比;并且在这种市场状况下,刚需购房者的选择余地缩小。

  2.2消费者倾向的促销方式:房价直接打折最受欢迎

  图4-4反映了最受保定购房者欢迎的促销方式的情况。其中,选择房价直接打折的购房者所占比重最高,高达74%;选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为11%;10%的购房者选择特价房,5%的购房者选择赠送面积;0%购房者选择赠送实物这一促销方式。

  

  分析数据可以看出,选择房价直接打折的购房者所占比相比上一季度有所增加。无论是房价直接打折还是根据付款方式制定优惠政策,最受购房者欢迎的还是在房价上直接优惠这种促销方式。随着保定主城区房价不断上升,购房者的购房压力也大大增加,因此多数购房者最期待的促销方式就是房价直接打折。根据付款方式制定优惠政策一般根据购房者实际资金情况而定,比较具有随机性;选择特价房这一促销方式的购房者所占比重不高,这是因为随着保定购房者专业素质的提升,逐渐认识到特价房在户型、设计等方面的不足之处,因此特价房的吸引力逐渐降低,但同时由于房价较高的压力,小部分购房者考虑到自身经济实力,开始逐渐关注特价房这一优惠促销方式。

  3.消费者的购房倾向:购房者购买力下降 周边环境受重视

  提要:2017年第三季度小高层、高层和多层商品住房仍最受关注,消费者对于居住的舒适度需求仍较高,90平方米至120平方米的中等户型住宅最受欢迎。价格要素为影响消费者购房的首要因素,同时,购房者对周边环境的要求有所提高。在保定,主城区依旧受购房者青睐。值得注意的是,从调查结果分析,本季度保定居民的购买力有所下降。

  3.1消费者购房首选业态类型:小高层是首选

  图 4-5反映了2017年第三季度保定消费者首选商品房类型的分布情况。其中,选择小高层住宅产品占比39%居首位,高层住宅产品占比31%居第二位,多层住宅产品占比21%居第三位,其他业态占比总和为9%。

  多层住宅、小高层住宅、高层住宅三种住宅类型中,多层住宅规格整齐,通风采光状况好,空间紧凑而不闭塞,但是价格最高;高层住宅虽然相对来说价格偏低,但公摊面积较大;相比之下,小高层住宅因房型好、得房率高、污染程度低等优点而最具性价比,所以最受购房者欢迎。高层住宅因为价格偏低,并且保定市区在建楼盘多为高层建筑,购房者选择余地较大,所以目前市场上仍是小高层为最广泛的业态。

  

  此外,花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端住宅产品,特别是豪宅和别墅,其特点为面积相对较大,均价和总价相对较高。然而根据保定居民目前的购买力水平而言,高端住宅很难大众化。并且,由于政府严格限制低密度、大套型住房土地供应,停止别墅类房地产开发项目土地供应,从而使高端住宅项目土地供应少,市场范围狭窄。

  在第三季度,隆基泰和的万和春天商业中心、民生地产的朝阳首府·彤园、香溪名汇等公寓类项目或拿证或入市。面对住宅类产品的高价,公寓产品因户型面积小总价低而有一定的优势,但受传统观念的影响,公寓产品因为使用年限较短,因此市场占有率较低。

  3.2消费者购房首选户型:90-120户型最受欢迎

  通过图4-6我们发现,2017年第三季度保定消费者最为青睐的户型依旧为90-120平方米,占受访者的45%位居首位;24%的消费者在购房时首选120-140平方米的户型;19%的消费者在购房时倾向60-90平方米的户型;7%消费者倾向140-200平方米的户型;消费者在购房时倾向60平米以下的占比为2%;3%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。可见,90-120平方米的中等户型对于保定购房者来说更容易接受,购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型需求。多数人认为,比起大户型相对较高的总价,中小户型因其总价较低,低首付、低月供、购房压力小等优点而受到大部分刚需置业者的追捧。

  

  除此之外,在调查中购房首选120-140平方米户型的消费者也占了较大的比重,可见大户型住宅有着较大的市场潜力。根据调查分析,120-140平方米户型多为三室,青睐三室户型的人群多为孩子或老人共同居住而考虑。这部分人群多属于改善型住房人群,而在购房者中改善型刚性需求占比最大,所以在选择户型时,对居住感受的需求大。这也使得户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的大户型受到消费者的青睐。

  3.3消费者能承受的房屋单价:7000元以下最容易接受

  图 4-7反映了2017年第三季度保定消费者购房所能承受的房屋单价的情况。数据显示,55%的消费者在购房时能承受7000元以下的房屋单价;15%的消费者在购房时能承受的房屋单价为7000-9000元;有11%的购房者能承受9000-10000元的购房单价;14%的购房者能承受10000-15000元的购房单价;5%的购房者可以承受15000元以上的房屋单价。

  

  由图4-7可以看出,保定大多数消费者能承受的房屋单价在7000元以下,这部分人群相对来说资金承受能力较低,并不能负担保定现阶段的房价水平。19%的购房者能承受10000元以上的房屋单价,表明仅有少数购房者的购买能力与房价水平相符。

  对比上一季度的数据可知,除7000元以下的选项占比上升外,其余选项均有所下降。可见,市民的购买能力有所降低。

  3.4消费者购房首选付款方式:住房公积金贷款和商业银行贷款受青睐

  图4-8反映了2017年第三季度保定消费者购房首选的付款方式。调查中,45%的受访者选择了住房公积金贷款,27%的受访者倾向于商业银行贷款,9%的受访者倾向于一次性付清,16%的受访者选择了分期付款,1%的受访者选择了民间借贷,2%受访者选择其他付款方式。

  住房公积金贷款这一选项相比上一季度的数据有所上升。公积金贷款不仅具有手续便捷、发放时间短的优势,还具有首付低、利率低等优势,因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更青睐于这一付款方式。随着房价的攀升,居民购买力下降,公积金贷款越来越受购房者青睐。

  

  此外,我们发现,选择一次性付款购房的受访者占9%,相比上一季度的数据有所下降,表明本季度居民的购买力有所下降。我们认为,选择一次性付款购房的受访者,可以体现两点,一方面这部分消费者购买力很强,另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用,因此开发企业强烈鼓励购房者一次性付款购房。

  第三季度,民间借贷这一选项首次突破零占比。分析认为,部分刚需购房者因没有公积金和商业贷款的资格,但住房需求迫切,会考虑依靠民间借贷的方式购房。但搜狐焦点网认为,民间借贷的风险性较大,且利率较高,建议这一部分购房者谨慎选择付款方式凤凰彩票网(5557713.com),依据自身条件和需求合理选择住宅产品。

  3.5消费者所能承受的月还款额:2000元以上

  图 4-9反映了2017年第三季度消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。数据显示,受访者月还款额在2500元以上的占24%,受访者月还款额在 2000-2500元之间的同样占31%,受访者月还款额在1500元以下的占26%,月还款额在1500-2000元之间的占19%。

  

  由此可见,月还款额在2500元以上和2000-2500元的购房者所占比重最高,这一数据与上一季度调查结果相差不大。

  3.6消费者购房首选区域:主城区仍是置业热点区域

  图 4-10反映了2017年第三季度保定消费者购房时的凤凰彩票娱乐平台(5557713.com)首选区域的分布情况。数据显示,购房者仍然更倾向于在莲池区和竞秀区购房,其中选择在莲池区买房的消费者占据了受访者的50%;在竞秀区买房的消费者占据了受访者的40%,在徐水区买房的消费者占据了受访者的3%,在清苑区买房的消费者占据了受访者的4%,在满城区买房的消费者占据了受访者的3%。

  

  研究数据可以发现,保定购房者仍然更倾向在主城区置业。莲池区东部和北部发展势头迅猛,城市建设利好规划不断,新建楼盘云集,发展潜力无限。竞秀区对于保定消费者也具有较高的吸引力,竞秀区高新产业云集,西部体育新城规划建设蒸蒸日上,四通八达的交通网,购物、美食、休闲等设施分布密集,既方便出行又方便生 活娱乐。综合来看,保定购房者更青睐主城区项目。

  相比上一季度数据,选择新三区的购房者占比稍有下降。但搜狐焦点网认为,随着新三区利好规划不断,配套设施不断完善,发展空间大,后劲足,市场需求旺盛,房地产市场不断规范,房地产开发企业和广大购房者可将置业目光多向新三区靠拢。

  3.7消费者购房考虑要素:周边环境受重视

  由图4-11可以看出,2017年第三季度价格和周边环境是影响保定购房者选房的首要因素,均占比16%;其次,区域地段占比12%;证件情况和配套设施占比10%;户型因素占比9%;交通因素占比8%;开发企业品牌因素占比6%;物业情况占比6%;施工进度占比2%;期房现房要素占比4%;其他要素占比1%。综合来看,消费者购房时考虑的要素更加全面和均衡。

  

  通过对购房者所能承受的房屋总价以及凤凰彩票网(5557713.com)月还款能力的调查来看,本季度保定消费者总体购买力有所下降,价格依旧是影响保定购房者选房的首要要素。同时,周边环境的占比有小幅度上升,表明购房者对住房体验和舒适度的要求也有所提高。

  另外,区域地段也是左右消费者购房的重要因素,随着保定房价的飙升,人们更关心住宅的性价比,例如地段和周边环境是否好,体现了保定消费者审慎的购房观念。户型、交通、配套等因素与购房者日后居住的舒适度与便捷度有一定的关系,但随着交通条件的日渐改善和生活水平的不断提高,出行不再是难题。从调查中可以发现,消费者对户型企业品牌、物业、施工进度以及是否现房的要求仍旧较低。

  4.消费者的市场预期:预判政策将收紧 成交量将下降

  提要:2017年第三季度保定消费者的购房意愿仍不迫切,多数人处于迷茫阶段,观望心态较强。从整体来看,多数受访者认为楼市政策将继续收紧,未来会有更多调控政策出现,同时楼市成交量将会下降。

  4.1消费者预期购房时间:多数持观望态度

  如图4-12,在第三季度的调查中,有17%的受访者表示一年之内买房,13%的受访者表示将在半年之内购房,另有8%的受访者表示会在三个月之内购房,63%的受访者表示对于何时买房的问题很迷茫,可见保定购房者购房意愿不强烈,六成多居民处于迷茫之中,购房时机有很大的不确定性。

  

  此调查结果为,有购房意愿的消费者多长时间内买房的数据调查。分析认为,打算在一年之内买房的受访者,多为目前既有一套住房的改善型刚性需求消费者,当然其中也不乏投资者,这部分受访者购房意愿较为明确,但购房意愿并不迫切,只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。但更多地受访者虽然有买房的意愿,但是何时下手仍旧徘徊,对于时机的把握并不果断。

  处于迷茫阶段的居民占比相对上一季度上升了18%。分析认为,随着政策的收紧,房价走势尚不明确,越来越多的购房者对购房时机无法把握。

  搜狐焦点网认为,随着房地产市场的不断规范,楼市走向也越来越明朗,购房者应在明确自身购买能力的情况下,合理把握购房时机。

  4.2消费者对政策走势的判断:政策将持续收紧

  图 4-13显示的数据出自针对第三季度保定购房者对房地产市场政策走势的调查。16%的受访者认为下阶段房地产政策会适当放松,部分房地产调控政策将调整;另有26%的受访者认为下阶段房地产政策会保持平稳,没有新的房地产调控政策出台;36%的受访者表示下阶段政策会持续收紧,出台新的房地产调控政策;剩余22%的受访者认为未来政策走势不能妄下定论。

  

  2017年第三季度,多数保定购房者认为下阶段保定房地产政策将持续收紧。分析可知,出现这一现象,或与今年保定房地产市场政策环境相关。第二季度限购政策发布,第三季度全国多个城市出台限售政策,政府对房地产市场持续加强的调控和力度,使得更多的购房者认为接下来保定的政策也将会持续收紧。

  4.3消费者对保定房地产成交走势的判断:多数认为成交量将下降

  如图4-14所示,30%的受访者认为保定房地产市场未来成交走势将稳中有升;40%的受访者认为保定楼市未来成交状况会有所下降;12%的受访者认为保定房地产未来成交走势将保持平稳;另有18%的受访者表示保定楼市未来成交走势不明朗。

  

  2017年第三季度,保定多数购房者认为下阶段保定房地产成交量将下降,这一调查结果相对上一季度发生了改变。据搜狐焦点网分析,再密集的调控政策和市场严查之下,违规楼盘暂停销售房源加上楼市限购,或会在楼市成交上见效,房屋成交量应该有所减少。

  房地产市场走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素,也会对开发企业和购房者产生明显的心理预期。搜狐焦点网建议开发企业理性判断房地产市场走势,切实根据实际情况谨慎推出新产品,切勿盲目跟风涨价。同时杜绝违法违规销售现象的存在,在市场中公平竞争,维护我市房地产市场秩序的稳定,维护房地产市场的购房氛围。另一方面,消费者应理性分析本地的房地产市场,根据自身购买能力、购房需求等因素综合考虑,把握合适的时机,合理购房。